Resumo
Empresas que realizam locação de bens imóveis e móveis precisarão emitir NFS-e para atender às novas exigências relacionadas ao IBS e à CBS previstas na Reforma Tributária.
A implementação da Reforma Tributária também produzirá mudanças importantes para empresas que atuam com locação de imóveis, máquinas, equipamentos, veículos e outros bens.
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 estabeleceu que, a partir de 1º de dezembro de 2026, determinadas operações de locação deverão ser documentadas por meio da NFS-e.
A exigência alcança operações de locação de bens imóveis, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, além da locação de bens móveis.
A mudança chama atenção porque historicamente a locação possui tratamento distinto da prestação de serviços para fins de ISS. A nova obrigação, entretanto, não significa que essas operações estejam passando a sofrer incidência de ISS.
O que muda é a estrutura de documentação fiscal necessária para atender ao novo modelo de tributação sobre o consumo.
Com a criação do IBS e da CBS, o sistema passa a alcançar um universo mais amplo de operações onerosas envolvendo bens e serviços. Isso exige que determinadas operações que anteriormente não utilizavam a NFS-e passem a ser documentadas de maneira compatível com os novos tributos.
A NFS-e passa, nesse contexto, a funcionar também como instrumento para registrar as informações necessárias à apuração de IBS e CBS.
Para empresas do Simples Nacional, o cronograma possui uma particularidade. A obrigatoriedade dos documentos fiscais relacionada ao IBS e à CBS começa em 1º de janeiro de 2027, conforme as regras aplicáveis ao regime.
A proximidade das datas torna importante iniciar as adaptações ainda em 2026. Empresas que atualmente realizam locações sem emissão desse tipo de documento precisarão incorporar uma nova etapa à rotina operacional.
Isso pode envolver atualização cadastral, parametrização de sistemas, definição de códigos e informações fiscais, integração com plataformas de emissão e revisão dos processos internos utilizados para faturamento e cobrança.
Os contratos também merecem atenção. A introdução de IBS e CBS e a necessidade de documentação fiscal podem exigir uma análise sobre a forma como preços, tributos e responsabilidades estão estruturados nas relações comerciais existentes.
Por isso, a mudança não deve ser tratada apenas como a necessidade de “emitir uma nova nota”. Ela conecta contratos, faturamento, tributação, sistemas e contabilidade dentro de uma nova lógica operacional.
Para empresas com grande volume de contratos de locação, deixar a adequação para dezembro pode aumentar significativamente o risco de problemas justamente no momento em que a emissão se tornar obrigatória.
Sua empresa realiza locações sem emissão de NFS-e?
A nova obrigação pode exigir mudanças que vão além do departamento fiscal. Revisar contratos, cadastros, sistemas de faturamento e procedimentos de emissão antes da entrada em vigor da regra pode tornar a transição mais segura e reduzir riscos operacionais.